ساختمان

پیش بینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۱ – مجله آراد

قیمت مسکن به سطوح خیره کننده ای رسیده است و همه را به دلایل این وضعیت و البته در ادامه روند معاملات در بازار املاک علاقمند کرده است. جلسه ای با حضور حسین عبده تبریزی، کارشناس ارشد و کارشناس بازارهای مالی، محمدرضا جواهری، رئیس هیئت مدیره گروه مالی بانک مسکن، سعید شیرزادی، مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن، شهاب الدین شمس، مدیرعامل سرمایه مسکن تامین مالی و فرهاد حنیفی معاون سابق نظارتی بانک مرکزی در نمایشگاه کیش اینوکس حضور یافتند و به این سوالات پاسخ دادند. در زیر خلاصه ای از آن جلسه را می خوانید.

به گزارش مجله خبری آرادو به نقل از فردای احتاز: عبده تبریزی به سه عامل مهم کاهش درآمد سرانه از سال 86، نرخ رشد اقتصادی نزدیک به صفر در دهه 90 و روند منفی سرمایه گذاری اشاره کرد. این وضعیت نابسامان در زمانی اتفاق می‌افتد که قیمت مسکن به طرز باورنکردنی با توانایی پرداخت مصرف‌کننده واقعی افزایش یافته است.

حتی در دولت اصلاحات که از نظر متغیرهای کلان اقتصادی وضعیت بهتری داشتیم، اجاره بها در حال افزایش بود که نشان می داد مشکل رشد غیرعادی مسکن ریشه در ساختار کلان دارد. البته عبده تبریزی فکر می کند که اجاره بها متناسب با قیمت خانه نمی تواند افزایش یابد زیرا نمی توان در آن حدس زد. این دلیلی است که نسبت قیمت/درآمد مسکن را به سطحی بی سابقه رسانده است.

وی در ادامه افزود: در شرایطی که مصرف کننده ضعیف است، قیمت مسکن به صورت منطقه ای افزایش می یابد و به سطوح غیرقابل قبولی برای مردم می رسد. اگر تحقیقات خود را فراتر از مرزها ببریم، موارد مشابهی را می توان در بیروت یا مناطق خاصی در دمشق مشاهده کرد.

چرا قیمت مسکن تا این حد افزایش یافته است؟

سوال اصلی این است که دلیل این افزایش قیمت چیست؟ عبده تبریزی می گوید: یک معما وجود دارد که اقتصاددانان به رشد نقدینگی بسیار بالا می بالند، در حالی که وقتی با بنگاه ها صحبت می کنید از کمبود نقدینگی صحبت می کنند! حجم بالای نقدینگی طبق آمار غیرقابل انکار است. اما مهمترین مشکل این است که نقدینگی به سمت بخش واقعی سرازیر نشده است، بلکه به سمت دارایی ها هدایت شده است. بنابراین فضای اقتصاد کلان شرایطی داشته که اقتصاد رشد نکرده و نقدینگی تنها منجر به تورم شدید در بازار املاک شده است. اگر قیمت یک زمین هزار برابر شود، یک شغل هم به اقتصاد اضافه نمی شود.

افزایش قیمت تمام شده ساخت و ساز یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت مسکن است که به تنهایی نمی تواند این سطوح قیمتی را توضیح دهد. به گفته عبده تبریزی، سومین منبع جهش قیمت ها، معاملات رسمی است که گاهی با هدف پولشویی انجام می شود. در این نوع معاملات، مالکیت ملک بدون انتقال وجه بین افراد تغییر می‌کند و اگرچه درصد کمی از کل معاملات ملکی است، اما بر قیمت سایر املاک تأثیر می‌گذارد. به طور دقیق تر، این تراکنش های مجازی به دلیل اینکه توسط کاربران واقعی انجام نمی شود و مجازی هستند، قیمت های بالاتری را ثبت می کنند.

عامل چهارم کمبود زمین در تهران است. عبده تبریزی می گوید: تمرکز امکانات در تهران و نبود زمین کافی باعث افزایش قیمت زمین به عنوان بخش عمده ای از قیمت ملک می شود. این معضل در حال سرایت به شهرهای دیگر و ایجاد نفخ عجیب ملکی است.

عدم اطلاع رسانی شفاف از بازار املاک پنجمین دلیل افزایش قیمت است. جواهری می گوید: نمی دانیم واقعا عرضه و تقاضا چقدر است. تعداد خانه های خالی وجود دارد و چه کسی ملک را معامله می کند، بر قیمت ها تأثیر می گذارد و منجر به رشد بی رویه مسکن می شود.

شهاب الدین شمس نیز معتقد است یکی از مقصران اصلی افزایش قیمت مسکن الگوی نادرست توسعه شهری است. تمرکز امکانات در پایتخت و سپس در مراکز استان منجر به اوج تقاضا در این مناطق و افزایش غیرعادی قیمت ها می شود. سپس حاشیه نشینی و در نهایت قیمت زمین حاشیه ای افزایش می یابد.

راه های برون رفت از بحران مسکن

سید شیرزادی با اشاره به اینکه ساخت و ساز مسکن موتور محرکه 250 صنعت مختلف است، می گوید: در دولت های مختلف سیاست هماهنگ و موثری وجود نداشته است. به همین دلیل است که نه طرح مسکن مهر احمدی نژاد، نه تمرکز دولت روحانی بر راه های تامین مالی املاک و نه حرکت احتمالی مسکن ملی توسط دولت رئیس جمهور کارساز نخواهد بود. بنابراین، اتخاذ یک سیاست هماهنگ بین بخش ها و حل مشکل مسکن ضروری است.

به گفته شیرزادی، مشکل دوم، ناپختگی بازار سرمایه و عدم آگاهی از استفاده از ابزارهای این بازار است. وی می گوید: خیلی ها از طریق بازار سرمایه به سمت تامین مالی خانگی روی می آورند، اما وقتی از هزینه 25 درصدی تامین مالی از این طریق صحبت می کنیم، متوجه سختی آن مسیر می شوند و عقب نشینی می کنند.

شهاب الدین شمس معتقد است آینده بازار مسکن به سمت مالکیت نهادی پیش می رود. این بدان معناست که تعدادی مؤسسه مالک می شوند و برخی دیگر از آنها اجاره می کنند. در چنین شرایطی راه حل، اوراق بهادار املاک است. به گفته وی، برای محافظت در برابر تورم، این ملک باید متری فروخته شود.

اما عبده تبریزی معتقد است که آثار مرتبط با استفاده از ابزار و اوراق بهادارسازی محدود است. به گفته وی، ریشه در ساختارهای کلان است و این ابزارها در نهایت 10 درصد وضعیت را بهبود می بخشد. این کارشناس ارشد بازارهای مالی می افزاید: از هجده سالگی در بانک مسکن استخدام شدم. در آن زمان به خانه ها زنگ می زدیم و به آنها وام 20 ساله می دادیم. اما اکنون به دلیل تورم بالا، بازار وام مسکن کاملاً ناکارآمد است و بانک ها به هیچ وجه نمی توانند تسهیلات بلندمدت ارائه کنند. بنابراین از طریق بازار رهن دیگر امیدی به بازار مسکن نیست.

فرهاد حنیفی در این باره می گوید: سهم مسکن از انباشت تسهیلات بانکی به 27 درصد رسید. اما این رقم به زیر 20 درصد رسیده است. تسهیلات فعلی این روند را بهتر توضیح می دهد (وام های جدید هر سال، نه انباشت وام). بنابراین تسهیلات فعلی در چند سال گذشته به کمتر از 5 درصد رسیده است. این در حالی است که وام های قرض الحسنه که بیشتر مبتنی بر بدهی است در سال های اخیر از 3 درصد به 10 درصد افزایش یافته است. بنابراین بخشی از این مشکل در سیستم بانکی است.

عبده تبریزی یکی از راه های بهبود وضعیت را اخذ مالیات می داند. وی می گوید: بحث مالیات بر عایدی سرمایه در سال های اخیر مطرح شده که اقدام خوبی است اما باید بر اساس تورم تغییر کند. زیرا کسی که چند دهه پیش ملکی را خریداری کرده و اکنون به دلیل تورم می خواهد آن را به قیمت بالاتری بفروشد، مجبور نیست مالیات بر درآمد ناخالص بپردازد. این برخلاف هدف کاهش حدس و گمان است.

او همچنین فکر می کند که صندوق های املاک (REIT) قابل استقبال است و یکی از مراحلی است که رونق کوچکی در بازار ملک ایجاد می کند. با این حال، مهمترین بحث در مورد بازار املاک این است که سرمایه گذاری در بخش واقعی چقدر باید جذاب شود تا سرمایه شروع به تولید کند.

آینده قیمت و معاملات مسکن چگونه خواهد بود؟

نتیجه نظرات در مورد آینده مسکن تا پایان سال 1401 کاهش معاملات و به اصطلاح رکود معاملاتی است. این بدان معناست که تراکنش هایی که در ابتدای سال به بیش از 10 هزار پرونده در تهران رسیده باشد دیگر تکرار نخواهد شد. اما در مورد قیمت نظرات متفاوتی وجود داشت.

جواهری، رئیس هیئت مدیره گروه مالی بانک مسکن می گوید: هزینه ساخت هر متر مسکن در مرداد 1400 حدود 9 تا 10 میلیون تومان برآورد شده بود، اما اکنون این رقم با افزایش حدود 40 درصدی به 13 – رسیده است. 14 میلیون تومان. این افزایش به دلیل افزایش هزینه خدمات مهندسی و مصالح ساختمانی است. بنابراین، بر اساس تجربه و شهود من، می گویم قیمت ها ممکن است افزایش یابد.

شمس، مدیرعامل تامین سرمایه مسکن نیز می گوید: قیمت هر مترمربع مسکن در تهران برای خانه های معمولی بین 50 تا 100 میلیون تومان معادل 2 تا 3 هزار دلار است. این تفاوت چندانی با میانگین تاریخی ندارد و در نتیجه احتمال کاهش قیمت وجود ندارد. با توجه به شرایط فعلی که نشان از افزایش دلار دارد، انتظار دارم قیمت ملک دوباره افزایش یابد.

اما عبده تبریزی مخالف است و می گوید: مسکن خیلی زیاد شده اما به دلیل چسبندگی قیمت ها کاهش نمی یابد. بنابراین، تا زمانی که تورم و سایر بازارها به تدریج به عقب برسند، قیمت ها ثابت خواهند ماند. بنابراین در ماه های آینده باید منتظر رکود معاملات و ثبات نسبی قیمت ها باشیم.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا