ساختمان

بازار سرد خانه‌های بزرگ متراژ – مجله آراد

دلیل اینکه سازندگان سایت های بزرگ می سازند در حالی که مشتریان برای خرید سایت های زیر 60 متر اقدام می کنند چیست؟

به گزارش مجله خبری آرادو به نقل از دنیای اقتصاد، شکاف گسترده «منطقه عرضه» و «منطقه تقاضا» در بازار مسکن تهران در یک دهه گذشته نه تنها کاهش نیافته، بلکه افزایش یافته است. از سال 90 تا کنون، با وجود کاهش شدید قدرت خرید و همچنین کاهش متراژ خرید آپارتمان در پایتخت، «متوسط ​​مساحت یک واحد مسکونی» به بیش از 160 متر مربع در پروانه‌ها رسید. آینده این مدل تحویل در دو پنل مورد بررسی قرار گرفت.

شناسایی دو مدیر مخفی در مسیر سرمایه گذاری ساخت و ساز، محیطی تاریک را برای آینده تولید در مقیاس بزرگ ترسیم می کند. با شناسایی دو عامل مهم و تاثیرگذار بر تقاضای مسکن در سال‌های آینده، نشان می‌دهد که در صورت ادامه روند فعلی سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز، سازندگان و مالکان سایت‌های بزرگ در آینده با مشکل فروش و تقاضای موثر برای این آپارتمان‌ها مواجه خواهند شد. دو عامل مؤثر در آینده فروش واحدهای مسکونی شامل «فضا» و «تغییرات جمعیتی» در واقع دو مدیر اصلی بازار املاک هستند که سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی برای تغییر روال فعلی کلان‌مقیاس خود به آن‌ها نیاز دارند. سرمایه گذاری های ساختمانی برای ساخت و سازهای کوچک این دو مدیر عامل در واقع جدول ریسک را در مقابل سرمایه گذاران ساختمانی ترسیم کردند. پیام اصلی این پنل ریسک، احتمال زیاد کاهش شدید تقاضا برای خریدهای کلان در سال‌های آتی بر اساس آمار رسمی تغییرات جمعیتی و همچنین جنسیت غالب در تقاضای مسکن در سال‌های اخیر و آینده است. چشم انداز تغییرات این دو پارامتر مهم و تعیین کننده در معاملات مسکن.

نادیده گرفتن هشدارهای جستجو توسط سرمایه گذاران

روند سرمایه گذاری و عرضه مسکن در سال های اخیر نشان می دهد که سرمایه گذاران از جدول ریسک پیش روی خود در حوزه ساخت و سازهای کلان بی توجه هستند. در سال های اخیر به دلیل چند عامل عمده، بازار ساخت و عرضه مسکن با رکود عمیقی مواجه شده است. مشکلات مرتبط با افزایش مستمر هزینه ساخت و نامشخص بودن قیمت تمام شده در نتیجه تورم مداوم (زمین، مصالح ساختمانی و غیره)، کاهش شدید قدرت خرید تقاضای مصرف کننده، خروج اجباری از صاحبان خانه اولی از بازار مسکن، فقدان چشم انداز مثبت برای فعالیت های عمرانی و… در طول سال ها اخیراً عمق رکود ساخت و ساز افزایش یافته و منجر به کاهش شدید حجم عرضه جدید نسبت به بازار املاک و مستغلات سایت های ساخت و ساز آپارتمان شده است. در کنار این عوامل، بی‌احتیاطی و بی‌احتیاطی سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی در معرض خطر مهم، خطر بحران عدم فروش اشیاء ساخته شده در سال‌های آینده را برجسته کرد. در شرایطی که آمارها حاکی از نوع غالب تقاضا در سال های اخیر در بازار مسکن است، عملکرد سازندگان در ساخت و عرضه مسکن عمدتاً خارج از محدوده تقاضای غالب است. در سال های اخیر در حالی که اکثر خانه های ساخته شده در بازار مسکن بزرگ بوده اند، تقاضای غالب برای خرید مسکن در کشور مربوط به خانه های کوچک و متوسط ​​بوده است. رکورد ساخت و سازهای مسکونی از نظر متراژ ساخته شده و تحویل به بازار مسکن نشان از بی توجهی سازندگان به این مهم دارد. در حالی که انتظار می رفت قبل از اخطارهای کارشناسی در این زمینه، سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی سیگنال های این حوزه را دریافت کرده و در مدل های سرمایه گذاری و ساخت و ساز خود تجدید نظر کنند. اما عملا برعکس این وضعیت در سال های اخیر اتفاق افتاده است. آمارهای رسمی حاکی از آن است که شکاف قبلی بین نوع عرضه مسکن و نوع تقاضای مسکن در سال های اخیر نه تنها کاهش نیافته است، بلکه این شکاف در حال تعمیق است. سرمایه گذاران ساختمانی نه تنها به ساخت ساختمان های بزرگ ادامه می دهند، بلکه همزمان با کاهش متراژ مسکن مورد نظر خریداران انبوه، مساحت واحدهای ساخته و تحویل شده توسط آنها در بازار املاک به طور متوسط ​​در حال افزایش است. آمار و داده هایی که در پانل ریسک در مقابل سرمایه گذاران ساختمانی ظاهر می شود حاوی پیام های هشدار دهنده برای آنها است.

آمارهای رسمی از جزئیات ساخت و سازهای مسکونی در تهران نشان می دهد که میانگین مساحت آپارتمان های ساخته شده در ساختمان ها در تهران در دهه گذشته 25 متر مربع افزایش یافته است. آمارها نشان می دهد مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در دهه 90 نسبت به دهه 80 20 درصد افزایش یافته است. دهه 90 را می توان به عنوان دهه تلخ بازار مسکن از نظر جهش شدید قیمت مسکن، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، افزایش دامنه فقر مسکن، رکود ساخت و ساز و… تعریف کرد. بر اساس آمار رسمی، میانگین مساحت واحدهای مسکونی ساخته و تحویل شده در بازار مسکن شهر تهران از 135 متر مربع در سال 1389 به 160 متر مربع در بهار 1401 افزایش یافته است. میانگین افزایش متراژ واحدهای مسکونی بیش از دهه گذشته رخ داده است، در حالی که اگر متقاضیان مسکن در شرایط عادی بودند، می توان از این امر به عنوان شاخص افزایش رفاه خانوار به دلیل دسترسی به واحدهای مسکونی بزرگتر یاد کرد. اما این رویداد، یعنی. افزایش متوسط ​​متراژ واحدهای ساخته شده در دهه 90 در حالی رخ داد که بسیاری از متقاضیان به دلیل جهش قیمت و کاهش شدید قدرت خرید مجبور به ترک بازار شدند و اساساً قیمت مسکن بسیار ضعیف شد. در واقع با توجه به افزایش 20 برابری میانگین قیمت مسکن در تهران طی یک دهه گذشته، کاهش شدید قدرت خرید، شکل گیری رکود فوق العاده در معاملات مسکن و ناکارآمدی وام مسکن، مسیر دسترسی بسیاری متقاضیان ورود به بازار خرید آپارتمان مسدود شده است متوسط ​​رشد مساحت خانه های نوساز به معنای گمراهی سرمایه گذاران ساختمان در تعیین اندازه عرضه جدید است.

این در حالی است که میانگین متراژ واحدهای تحویلی به بازار مسکن 20 درصد افزایش یافته است، میانگین متراژ واحدهای معامله شده در بازار مسکن تهران از 88 مترمربع به 85 مترمربع کاهش یافته است. سهم خانه های بالای 200 متر مربع از کل معاملات مسکن شهر تهران از 3 درصد به 2.1 درصد کاهش یافت. سهم فروش خانه های با مساحت بیش از 150 متر مربع نیز از 8 درصد به 6.4 درصد افزایش یافته است.

این آمار نشان می دهد در شرایطی که مساحت مناطق مورد نظر برای خرید متقاضیان به دلیل جهش قیمت مسکن و ضعف قدرت خرید کاهش یافته است، عملکرد سازندگان برعکس بوده و به جای کاهش متراژ واحدهای ساخته شده در حال افزایش متراژ هستند. نکته جالب تر در این زمینه این است که حتی در اوایل دهه 90 که میانگین مساحت واحدهای مسکونی نوساز کمتر از سطح فعلی بود، میانگین مساحت عرضه جدید 1.8 برابر مساحت مسکن بود. واحدهای فروخته شده در بازار (تقاضای غالب). این آمار نشان می دهد که در اوایل دهه 90 شکاف بین نوع عرضه و نوع تقاضا در بازار مسکن قابل توجه بود، اما اکنون این فاصله به جای کاهش و اصلاح بیشتر شده است.

هشدار عمومی به تولیدکنندگان

دومین راز CIO که توسط سازندگان و سرمایه گذاران املاک نادیده گرفته شده است مربوط به تغییرات جمعیتی و هشدارهایی است که پانل های حاوی آمار جمعیتی بر بازار ساخت و ساز و عرضه مسکن منعکس می کنند.

با اشاره به آمارهای رسمی، روند تغییرات جمعیتی کشور هم از نظر میزان رشد جمعیت، هم از نظر تغییر بعد خانوار و هم از نظر توسعه هرم سنی، هشدار مهمی برای بازار مسکن دارد. به ویژه برای سرمایه گذاران و سازندگان ساختمانی. روندها و تغییرات هر سه مولفه در سال های اخیر و چشم انداز آینده به سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی در مورد عواقب ساخت و ساز در مقیاس بزرگ و رویه ساخت و ساز بدون تغییر هشدار می دهد. تغییرات در این سه بعد مهم جمعیتی نشان می دهد که تا زمانی که سازندگان و سرمایه گذاران مسکن متراژ واحدهای مسکونی در حال ساخت را کاهش ندهند، این واحدها در آینده با مشکل فروش نرفته و کاهش شدید تقاضای خرید مواجه خواهند شد.

آمارهای رسمی نشان می دهد که رشد سالانه جمعیت به سرعت در حال کاهش است. بر اساس آخرین آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، رشد سالانه جمعیت در سال 1400 به زیر یک درصد رسیده است. این در حالی است که این نرخ در 5 سال منتهی به سال 1394 هر سال 1.24 درصد بوده است. از همان سال 1995 به بعد روند کاهش رشد سالانه جمعیت آغاز شد که در حال حاضر به 0.99 درصد رسیده است. این آمار زنگ خطری برای سرمایه گذاران ساختمانی است. نرخ رشد جمعیت در کشور کاهش چشمگیری داشته است و باید در ساخت و ساز به این مشکل توجه کرد. از نظر بعد خانوار یا میانگین تعداد افراد ساکن در هر خانوار، آمار نیز نشان دهنده افزایش خطر ساخت و ساز در مقیاس بزرگ برای تولیدکنندگان است. اندازه خانوار و تغییرات مربوط به آن ارتباط مستقیمی با مساحت واحدهای مسکونی مورد نظر متقاضیان مسکن دارد.

طبق آخرین آمار رسمی، در سال 1400 تعداد خانوار به 2.3 نفر رسیده است. این میزان در سال 1394 برابر با 3.3 نفر است که نشان می دهد خانوارها از نظر جمعیت کاهش یافته و در حال کاهش هستند. و این در حالی است که در سال های اخیر شاهد افزایش چشمگیر تعداد خانوارهای یک نفره و دو نفره بوده ایم. از سوی دیگر روند رشد جمعیت نیز رو به کاهش است. کاهش تعداد افراد در یک خانوار یا کاهش اندازه و اندازه خانوار به معنای نیاز به تجدید نظر در الگوهای ساخت و ساز از ساخت و ساز در مقیاس بزرگ به ساخت و ساز در مقیاس کوچک است. یکی دیگر از پارامترهای مهم جمعیتی در جدول حاوی آمار هشدار دهنده برای تولیدکنندگان مربوط به تغییرات هرم سنی است. آمارها نشان می دهد که جمعیت با سرعت بالایی به سمت مرحله پیری پیش می رود. نسبت سالمندان (افراد بالای 65 سال) از 1.6 درصد در سال 1394 به 6.4 درصد رسیده است. امسال در مرحله پیری قرار خواهد گرفت. این امر نیاز به تغییر در الگوی ساخت و ساز مسکن را بیشتر می کند، زیرا نتایج مطالعات مختلف نشان می دهد که افراد مسن تمایلی به زندگی در خانه های بزرگ ندارند. در واقع تمایل و نیاز سالمندان به سکونت در واحدهای مسکونی کوچک و مناسب برای این گروه سنی از همه جهات تمایل دارد. در تهران هم همین وضعیت است. در پایتخت تعداد خانوارها از 1.3 نفر در سال 1394 تا کنون (طبق آمار 1400) به 3 نفر افزایش یافته است. جمعیت سالمند تهران از 7.5 درصد در سال 1394 به 8.5 درصد کل جمعیت افزایش یافته و روند سالمندی با سرعت بیشتری در حال پیشرفت است.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا